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雑誌「国民生活」２０００年１０月号掲載の原稿です。
一般の方向けに書いた他の原稿と違って、各地の消費生活センターなどで相談業務に従事されている方々向けに書かれたものですので、建築をめぐる法律の解説としての色彩が強くなっています。
通常、消費者が、自分の住宅の異変に気付くのは、ドアの建て付けが悪くなったり、雨漏りがしたり、壁にひびわれが生じたり、床が傾いたり、といった目に見える異常による場合がほとんどいってよい。
しかし、そのような場合でも、業者側は、たとえば、壁のひびわれについて「モルタルは乾燥すると縮むので、ある程度のひびわれが生ずるのはやむを得ない。」などといって、おざなりな補修で済ますことも多いし、さらには、これらが欠陥であるかどうか自体が争いとなる場合もまた多い。
住宅の欠陥をめぐって、このような紛争が生じ、しかも、その解決が難しかった理由としては、次の二つをあげることができる。
一つは、これらの異常の原因や補修方法を判断するためには、建築技術に関するある程度の専門的な知識が必要なことである。
消費者側は、業者側が建築の専門的知識を持っているという思い込みも手伝って（実は、それほどでもないことが意外に多い。）、業者側に的確な反論ができず、欠陥への対応が業者側のペースで進んだり、さらには泣き寝入りする結果になりがちになる。
もう一つは、欠陥とそうでないものを区別するための基準、いわばモノサシを明確にしたうえでの議論が行われてこなかったことである。 それでは、欠陥の存否や程度をめぐる消費者側と業者側の議論が、水掛け論に陥ってしまうのは、むしろ当然の結果といえる。
熱のある患者に、解熱剤を処方しただけで帰す医者はいない。熱の出る原因には様々なものがあり、それぞれに治療法が違うので、熱の原因つまり本当の意味での「病気」を見つけ出したうえで、それを直したり取り除いたりしなければ、本当の治療とはいえないからである。
建築の異常についても、熱と同じように、それを引き起こす原因が一つしかあり得ないわけではなく、たとえば、壁のひびわれは、塗られているモルタルが乾燥して縮んだことによって発生する場合もたしかにあるが、建物の骨組の部分（躯体）の強度不足のために風や地震で建物が変形してできることもあるし、さらには不同沈下といって建物の基礎が不均等に沈下したために建物が変形することによって生じる場合もある。
最初の例の場合は、比較的簡単な補修で済むことも多いが、最後の例の場合は、建物本体を一旦持ち上げ、基礎を解体して作り直し、建物を新しい基礎の上に下ろしたうえ、持ち上げたことによって痛んだ建物を補修するほかなく、建物を完全に建て替える場合に比べても、その70〜80パーセントの費用を要する大掛かりな補修が必要になることもある（床の傾きや雨漏りについても同様で、その原因次第で、補修の方法、費用が大幅に違ってくる。）。
このように、住宅の欠陥に的確に対処するためには、目に見える異常、つまり「現象」ではなく、それを引き起こしている原因、つまり「本当の欠陥」を見つけ出し、それを補修することを業者側に求めてゆく必要がある。現象をあげつらって業者に補修を求めているだけでは、いきおい原因の究明ひいては補修方法の選択も業者まかせにならざるを得なくなり、おざなりな補修の結果、問題が解決しないだけならまだよい方で、かえって建物を痛めることにもなりかねないのである。
しかし、一般の消費者など建築技術に関する知識がない者に見つけることのできるのは、建具や壁など建物の上の部分の（上）、表面に現れた（皮）外観上の（見た目）異常に止まるのに対し、「本当の欠陥」は、建物の基礎や一階の土台部分などの（下）、壁の内側に隠れている部分（骨）の、強度にかかわる（強さ）ものであることが多いので、それを探し出すためには、建築専門家の助力を得て、上・皮・見た目ではなく、下・骨・強さに着目した調査を行うことが望ましいのである。 （筆者のホームページ内に、この種の調査に役立つと思われる情報へのリンク集などがあるので、参照されたい。）
建築に限らず、消費者側に立って専門的知識を提供してくれる専門家を探し出すことは、今でも難しいことは確かであるが、建築業者とは独立した立場で事務所をかまえ、建築物の設計や監理（工事が設計図などのとおりに行われているかをチェックするこという。）を行っている、一般に「建築家」と呼ばれる建築専門家の助力を得ることは可能である。
もっとも、この建築家も、普段は設計と監理という「モノ創り」、いわば工芸作家のような仕事を中心としているために、完成した建物の欠陥を調査するという、ちょうど考古学者のような仕事には不慣れな場合もある。 そのため、後に述べるような、欠陥の有無を判断するためのモノサシが何かの検討を十分にしないまま、平常自分が使用しているモノサシを基準に欠陥の有無を判断してしまったり、あるいは現象をリストアップするに止まってしまうこともある。 このような場合は、後に述べるような資料に基づいて、モノサシを確定したうえで、調査、判断するよう求めてゆく必要がある。
住宅に生じている異常を表現するためには、本稿で使用している「欠陥」のほかにも、法律用語である「瑕疵」、業者側が使いたがる「クレーム」、「不具合」など様々なコトバが使われているが、どれも「建物またはその一部が契約や法令などで備えるべきものとされている性能を持っていないこと」には何の違いもない。 欠陥の中身の議論をそっちのけにして、このコトバの使い方の争いに時間を費やしていることもよく見かけるが、これは、全く無駄な回り道というほかない。
原則として、いわゆる注文住宅を手に入れるための契約は民法の請負（同法632条）に、建売住宅やマンションの場合は売買（同555条）にあたることになるが、欠陥に対する業者側の責任について、この両者の取扱いは異なっている。
売買、請負のどちらも、客観的にみて欠陥があれば足り、業者側に落度（故意・過失）があったかどうかを問わない点では同じである。しかし、売買の場合には、業者側は、契約前に現地を見れば発見できた欠陥（実際に現地を確認したかどうかは問わない。）について責任がなく、「隠れている」欠陥についてだけ責任を負うことになる（同570・566条）のに対し、請負の場合には、そのような制約はない（同634条）。
もっとも、「隠れている」かどうかは、契約時を基準に判断することになるので、いわゆる自由設計の建売住宅など、契約時には建物がないために欠陥を発見できるはずがなかったような場合には、売買であっても業者側は全ての欠陥について責任を負うことになる。
欠陥が発見された場合、請負の場合は、消費者（注文者）は、業者（請負人）に、その補修を求めることも、補修に要する費用の賠償を求めることもできる（同法634条）のに対し、売買の場合は、消費者（買主）は業者（売主）に対して、補修そのものを求めることはできず、補修に要する費用の賠償を求めることができるだけであるが、そのかわり、欠陥が重大で補修が不能であるか著しく困難な場合は、請負の場合と違って、契約を解除できることになっている（同577条・566条1項）。
もっとも、マンションや建売住宅でも、業者側が、保証規定を定めて欠陥の場所や種類ごとに一定期間内は補修することを約束している場合は、この約束に基づいた補修を求めることもできる。
さらに、請負と売買とでは、消費者が業者の責任を追及できる、いわゆる保証期間に違いがある。
建物に関していえば、請負の場合は、引渡しを受けてから、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などの「固い」建物については10年、木造などの「軟らかい」建物については5年の間は、いつでも業者側の責任を追及することができる（同638条）のに対し、売買の場合は、損害の賠償を求めるにしても解除を通告するにしても、欠陥があることを知ってから1年以内に行う必要がある（570条・566条3項。もっとも、この場合、引渡しを受けてから10年以内に限られるという考え方が一般的である。）。
問題は、これらの期間を、当事者の契約で伸ばしたり（請負については民法639条による制限がある。）、短くしたり、さらには、業者側が欠陥の責任を負わないことを特約することも原則として可能であることにあった。
そのため、従来は、業者側の用意する契約書に、保証期間を短縮する特約が盛り込まれていることが多く、これが、消費者による業者に対する責任追及を困難にしている側面があった。 もっとも、このような特約は、従来も、無制限に認められているわけではなく、責任を負わない約束があっても、業者側が知っていたのに消費者側に告げなかった欠陥については責任を免れないし（民法572条、640条）、さらに、宅地建物取引業者が売主となる契約の場合は、この保証期間が2年未満となる特約は無効とされている（宅地建物取引業法40条）。
しかし、比較的軽微な欠陥は短期間のうちに発見できることも多いのに対し、不同沈下や建物の本質的な強度不足といった重大な欠陥に限って、長期間が経過してから顕在化するものも多いので、従来の法制度では消費者側の保護が十全といえるものではなかった。
平成12年4月1日に施行されたこの法律（以下「品確法」という）によって、平成12年4月以降に請負契約や売買契約が締結された新築住宅（竣工後1年以内で未入居のものを指す―同法2条2項）について、業者側は、建物の基礎や躯体など構造耐力つまり「強さ」にかかわる主要な部分と、建具や屋内の排水管など雨水の侵入を防ぐ部分（詳細は同法施行令6条に規定されている。）について、施工業者からの引渡しがあったときから10年間責任を負うものとし（同87条1項、88条1項）、しかも、この期間は、契約によって20年間まで伸ばすことはできるものの（同90条）、短縮はできない（同87条2項、88条2項）こととなった。
また、この法律によって、建売住宅やマンションなどについても、消費者側に、もともと民法で認められている権利に加えて、業者側に補修を求める権利も認められることになった。
なお、俗に「10年保証」と呼ばれるこの制度は、後に述べる住宅性能表示制度の利用の有無にかかわりなく全ての新築住宅に適用されるが、一方において、中古住宅や、新築住宅でも強度や防水性能にかかわらない比較的軽微な欠陥については、従前通りの保証にとどまるので、注意が必要である（品確法については、建設省のホームページ内<http://www.moc.go.jp/house/house/torikumi/hinkaku/hinkaku.htm>に法令の条文や解説がある。）
近代社会では、契約を結ぶ当事者は、その内容を自由に決めることができるのが原則で、先に述べたような、保証期間の短縮を制限したりするのはむしろ例外である。 したがって、最も重要なモノサシとして、まず、当事者がどのような構造、品質の建物を契約の目的としたのかを、明らかにする必要がある。
その場合、契約書という表題のついた文書だけが、契約の内容を決めていると考える必要はなく、契約書に添付された図面、仕様書や明細書はもちろん、建築確認書、建売住宅やマンションなどの売買契約時に作成される重要事項説明書、さらには、契約前にやりとりされた図面、見積書、また、宣伝用のカタログやパンフレット類なども、契約の内容を明らかにするための資料となる。
いわゆる注文住宅を例にとると、最近の統計でも半数程度が住宅金融公庫（以下「公庫」という。）の融資を受けて建築されているが、公庫では、木造、鉄筋コンクリート造などの構造方法ごとに（いわゆる住宅メーカーの住宅については、別に認定制度がある。）標準仕様書を制定しており（（財）住宅金融普及協会から発行され、公庫融資の窓口となっている金融機関でも入手できる。）、原則としてこの仕様書に適合した住宅の建築資金についてだけ、融資を受けることができる。
したがって、この融資を利用することを前提として契約されている場合は、当事者間に公庫の仕様に適合する建物とする旨の合意があったと考えるべきであり、多くの裁判例でも、そのように判断している。
多数の材料を現場で組み合せる建築工事では、その詳細を全て図面や仕様書に記載し尽くすことは困難といってよい。
そのため、図面や仕様書の中に『図面に特記なき事項は、建設大臣官房官庁営繕部「建築工事共通仕様書」（平成9年版）による』などと記載し、設計図書の内容をこの仕様書で補充することが行われており（この種の仕様書としては、ほかに、JASSとよばれる日本建築学会の標準仕様書がある。）、この場合は、これらの仕様も契約内容の一部になる（建築工事標準仕様書は公共建築協会から、JASSは建築学会からそれぞれ公刊され、一般の書店で入手できる。）。
モノサシの明確化という点で現在注目されているのが、品確法のもう一つの柱といえる住宅性能表示制度であり、平成12年秋ころから実施が予定されている。
この制度は、構造耐力、遮音性、省エネルギー性などの住宅の性能を表示するための基準が定められ、ある建物がその基準に適合するがどうかを第三者機関によって審査、検査したうえで住宅性能評価書が発行され、この評価書を添付して契約が交わされた場合などは、その記載内容が契約内容として保証される、というものである。 この制度を利用するかどうかは、当事者の選択に委ねられているうえ、有料の制度ではあるが、これを利用した住宅について紛争が発生した場合には、住宅紛争審査会という専門の調停・仲裁のための機関を利用できる。
我が国の建築物の最低限度の品質を定める法律が建築基準法令である（同法1条）。
しばしば誤解されているが、この法令が要求している建物の強さは、兵庫県南部地震クラスの振動や室戸台風クラスの強風に遭遇した際に、建物がある程度は壊れても、そのために人が死んだり大ケガをするような大きな壊れかたはしないという程度のものであって、どのような地震や強風にも壊れない建物を建築することを求めているわけではないのである（この点は、火災時の燃えにくさなど、安全にかかわる他の事柄でも同様である。）。
その意味で、この法令は、財産としての建物ではなく、人の生命や身体を守るために制定されているのであるから、我が国において建物を建築する以上、かりに契約の内容が不明確な場合でも、少なくともこの法令に従うべきことは当然なのである。請負に関する裁判例であるが、建築基準法令のうち、少なくとも建物の強さなどの安全性にかかわる規定については、原則としてこれをクリアする合意があったと考えるべきものとされており、この点は、建売住宅やマンションの売買契約でも同様である。
しかし現実には、右の規定に違反する住宅は多いうえ、業者側は消費者側の指示や同意を根拠にして、その責任を免れようとしがちである。
しかし、右のような人命を守るための法令に違反する契約は、公序良俗に違反する無効な契約と考えるべきであるし（民法90条）、少なくとも「地震や台風が来たときに、自分や家族が崩れた家の下敷になってもかまわない。」という消費者がいないことは確かなので、外形上そのような契約があるようにみえても、真意に基づく合意が存在したと判断すべきではない（同95条参照）。 このことは、かりに消費者側から積極的に指示があったとしても同様である。民法では、請負の場合、注文者からの指示があっても、請負人は、それが不適当であることを知りながらそのことを告げなかったときには、責任を免れないものとされ（同636条）、民法の世界では、知っていたこと（「悪意」）と、簡単に知ることができたこと（「重過失」）とは、同等に扱われるので、こと建築基準法令違反に関する限り、業者側が責任を免れる余地は少ないと考えられるからである。
もっとも、建築基準法という名前の「法律」には、こと建物の強さに関する事柄については何も決めていないに等しく、そのほとんどは、建築基準法施行令、さらにその施行令に基づく告示によって規定されており（建築基準法36条参照）、その内容を知るには、専用の建築基準法令集が必要となる（数種類発行されており、一般の書店で入手可能である。）。
これらは、法律と全く同じ効力を持つ規定であるうえ、近時の施行令とそれに基づく告示の改正で、とくに、木造住宅の基礎や躯体などの強さにかかわる事柄ついて、詳細な規定が置かれるようになったため（大阪府堺市のホームページ＜http://www.city.sakai.osaka.jp＞で、平易な解説を見ることができる。）、そのモノサシとしての重要性は、従前に増して高いものとなった。
民法では、契約で、目的とされているものの種類だけが決められ、型番、等級などの詳細が決まっていない場合は、中等程度の品質のそれを目的としたものと取り扱うことになる（民法401条） このような「中等品質」の基準として、先にあげた公庫の仕様書をあげることができる。
公庫融資付きの住宅は、高級住宅であるかのようによく誤解されているが、住宅金融公庫法では、公庫の目的として「国民大衆が健康で文化的な生活を営むに足る住宅の建設及び購入…に必要な資金で、銀行その他一般の金融機関が融通することを困難とするものを融通することを目的とする。」（同法1条1項）と規定していることからもわかるように、この融資制度は、この法律が制定された昭和25年当時は、銀行など一般の金融機関から融資を受けることが困難だった、ほとんどのサラリーマンや自営業者、いわば庶民の住宅の建築資金を、公的な財源を使用して貸し付けるための制度なのである。
したがって、その融資の対象となる住宅は、その目的からみても、財源の性質からみても、不必要に高品質であってはならないが、同時に、あまりに低品質であってはならないのであって、その融資の対象となる住宅の仕様を定める公庫仕様は、まさに「中等品質」を具体化したものといえるのである。 現に、建設省の平成12年6月度住宅着工統計（建設省のホームページ＜http://www.moc.go.jp＞で最新のデータが閲覧できる。）によれば、注文住宅の44パーセント、建売住宅の39パーセント、賃貸用住宅でも31パーセントが公庫融資を利用しているのであるから、公庫融資を利用しているかどうかにかかわりなく、公庫仕様が、いわば「普通の住宅」のモノサシとして機能しうることは明らかといえる。 また、先に述べた建築学会や官公庁工事の仕様についても、これらは、安全性を確保するのを大前提としながら、採算性、効率性等の多くの側面を配慮した、いいかえれば、無用の費用や時間や手間をかけずに安全な建物を建築するための、最も合理的な施工方法を示しているものといえ、これらもまた、民法の中等品質の原則を具体化する一つのモノサシとして活用されるべきである。 したがって、契約書などによって契約の内容が明確にならない場合には、これらの仕様によって欠陥の存否を判断すべきである。
―以上―